Conforme postado aqui no bLex, foi publicada no diário oficial de 10/12/2009 a Lei 12.112/09 que alterou a Lei 8.245/91, que regula os Contratos de Locação Residencial e Comercial.

No referido post foi noticiado que futuramente seria realizado um cotejo das principais alterações introduzidas pela nova lei. Contudo, como de praxe, este blog não se presta a simplesmente apresentar as alterações, mas sim  também para manifestar-se a seu respeito.

Desde logo, destaca-se que tal análise não tem por fim exaurir as discussões provenientes da alteração legislativa, até por ser esta análise ainda preliminar. Afinal, será no dia-a-dia de aplicação das alterações que as maiores discussões surgirão.

Releva dizer, ainda, que a alteração legislativa desta espécie de negócio jurídico é questão há muito discutida, perdurando inúmeras críticas aos termos da Lei 8245/91 que conseguia desagradar a gregos e troianos. Neste contexto, releva destacar que as alterações trazidas na referida norma não foram capazes de aplacar as críticas de nenhum dos lados, visto que pareceu muito benéfica aos locadores (aos olhos dos locatários) e mudou menos do que pretendiam os locadores.

Algumas alterações tiveram por fim tão somente a adaptação da dicção legal às nomenclaturas e institutos jurídicos modernos, em contraponto à realidade que era vivenciada a época da publicação da Lei 8245/91, enquanto outras verdadeiramente trouxeram alterações legislativas.

Inicialmente, quanto ao início de sua vigência, em face de seu silêncio aplica-se o art.1º da LICC, sendo, portanto, a vacacio legis de 45 dias.

Para fins sistemáticos a nova norma será analisada em cotejo com as determinações revogadas, ilustrando-se as alterações:

 

1.) Lei 8245/91:

Art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Lei 12.112/2009

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

 

Comentários: A primeira alteração introduzida pela nova norma enquadra-se no grupo de mera adaptação legislativa, sem que possua de fato teor inovatório. O artigo 924 citado no antigo artigo 4º, remontava ao Código de 1916, que com o advento do novo Código Civil, passou a ser regulado pelo art. 413. Assim, os princípios da razoabilidade e da vedação do enriquecimento sem causa, que permeiam o Novo Código, determinam que a penalidade imposta na cláusula penal deve levar em consideração o cumprimento parcial da obrigação, devendo ser reduzida para parâmetros razoáveis e proporcionais, em similitude com o que preceitua a nova redação da Lei de Locação.

Em verdade, a multa prevista tem por fim impedir o prejuízo do locador, não devendo contudo, converter-se em objeto de aferição de vantagem pecuniária de sua parte. Tal hipótese pode inclusive ser utilizada como exemplo da aplicação da teoria do adimplemento substancial, ligada ao princípio da boa-fé objetiva.

 

2.)Lei 8245/91:

Art. 12º: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único: Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.

Lei 12.112/2009

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

 

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

 

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”

 

Comentários: A alteração existente no caput tem finalidade de mera adaptação, sem qualquer alteração de conteúdo, tratando apenas de substituir a ultrapassada expressão “sociedade concumbinária” para os padrões atuais, baseados na Constituição Federal de 1988 e no Novo Código Civil, onde a união estável é equiparada em todos os seus efeitos ao casamento.

O parágrafo único foi revogado, incluindo-se dois parágrafos no art. 12, corrigindo situação esdrúxula que ocorria na vigência da norma antiga. Na dicção anterior, a sub-rogação prevista nos artigos 11 e 12 ocorria automaticamente também em relação ao fiador, que apenas poderia ser substituído por exigência do locador, mas não por vontade própria. Em suma, o fiador celebrava contrato de fiança com um e estava obrigado com outro, caso ocorresse a hipótese do artigo 12.

Com a nova redação, a distorção foi corrigida, pois a sub-rogação exige a comunicação ao locador e ao fiador, permitindo-se a este a exoneração da fiança, desde que manifestada no prazo de 30 dias, respondendo, ainda, pelo prazo de 120 dias depois da notificação.

O silêncio da nova norma faz com que haja sido revogada a determinação de que o locador poderia exigir a substituição da garantia, sendo-lhe imposta sua manutenção, caso o fiador não se oponha.

 

3.)Lei 8245/91

Art. 39 – Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

 

Lei 12.112/2009

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

 

Comentários: A referida disposição veio esclarecer dúvida existente na norma anterior, pois seu laconismo dava espaço a dúvidas interpretativas. A meu ver, a dicção anterior já era clara, pois se a garantia se estendia até a entrega efetiva do bem, e a não entregam, ao término do prazo do contrato à prazo, o tornava por tempo indeterminado, de se entender que durante a vigência do contrato por prazo indeterminado a garantia seria mantida.De qualquer sorte, foi importante que fosse textualizado tal raciocínio para sepultar a discussão.

 

4.)Lei 8245/91

Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

(…)

II – ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

 

Lei 12.112/2009

Art. 40. ………………………………………………………………

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

(…)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

 

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

 

Comentários: Inicialmente, quanto ao inciso II, de se destacar que com a alteração legislativa pátria a respeito da falência e, sobretudo, do destaque dado à possibilidade de recuperação judicial, importante que a norma anterior fosse adaptada.

Quanto ao inciso X, incorporado pela nova lei, de se reforçar o entendimento já demonstrado anteriormente, no sentido de que a possibilidade de substituição da fiança, apenas vai ocorrer se o fiador manifestar sua intenção de desoneração, não mais é possível que tal substituição seja exigida pelo locador.

Por outro lado, o parágrafo único cria a sanção pelo inadimplemento do locatário, na hipótese do fiador requerer a desoneração e o locatário não apresentar outra garantia idônea, no prazo de 30 dias, qual seja, o desfazimento da locação.

 

5.)Lei 8245/91

Art.59 – Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

(…)

Lei 12.112/2009

Art. 59. …………………………………………………………………

§ 1o ……………………………………………………………………..

 

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

 

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

 

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

 

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

 

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.”

 

Comentário: O artigo 59 foi substancialmente alterado, com a inclusão de 4 incisos no parágrafo primeiro, e a inclusão do §3º. Basicamente foram incluídas novas e razoáveis hipóteses em que é possível a concessão de liminar para desocupação, em quinze dias, inaudita altera par.

A primeira delas é quando houver o desfazimento da locação, face da regra esculpida no art.9º, IV da lei (a necessidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público), sem que o locatário desocupe o imóvel.

A segunda hipótese acrescida é a mencionada no tópico anterior, quando prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado e o fiador não aceite manter o contrato de fiança, desde que o locatária seja notificada para substituir a garantia no prazo de 30(trinta) dias e não o faça.

A terceira e quarta alterações trazem mudanças importantíssimas, visto que na vigência da lei anterior, o locador que pretendia reaver seu imóvel, terminado o prazo de locação ou com atraso de aluguel, que esbarrasse com a recalcitrância do locatário, precisava ingressar com uma ação de locação (rito ordinário), e apenas depois de julgado o feito conseguiria reaver seu imóvel (sem que se esqueça da possibilidade de interposição do recurso de apelação, com efeito suspensivo).

Não muda meu entendimento a ideia de que seria possível a antecipação de tutela, pois tal instituto tem requisitos muito mais robustos.

Tratava-se, sem dúvida, de verdadeira aberração jurídica, violadora do exercício do direito constitucional à propriedade, sem que me pareça razoável a desculpa de defesa da dignidade da pessoa humana do locatário, pois este era sabedor do prazo do contrato.

O que acontecia na prática é que o locatário permanecia no imóvel por longo período, mesmo depois de findo o prazo contratual ou mesmo sem o pagamento dos aluguéis contratados.

A meu ver, sem embargos de entendimento diverso, esta é uma das mais importantes alterações da norma, retirando das costas do locador fardo deveras pesado, para distribuí-lo entre as partes.

Creio inclusive que quanto ao atraso de aluguéis (a principal obrigação do locatário), o legislador foi tímido, pois exige que o atraso esteja cumulado com a falta de qualquer das garantias do art. 37, quando acredito que bastava o atraso por um certo período para que fosse possível a liminar do despejo. Destaco, o direito à moradia do cidadão é tarefa que incumbe ao Estado e não ao locador.

A nova norma acresceu ainda o §3º, onde a possibilidade de purgação da mora é estendida para evitar não apenas a rescisão, mas a liminar de desocupação do imóvel.

 

Em que pese a inexistência de previsão expressa, parece-me que a esta hipótese aplica-se a mesma restrição existente no parágrafo único do artigo 62, que retira do locatário o direito à purgação quando já fez uso de tal direito nos últimos 24 meses.

 

Sei que alguns defendem que caso o legislador assim entendesse, teria dito expressamente, mas o direito à purgação da mora, sem parâmetros seria absurdo, pois o locatário que é contumaz em atrasar aluguéis conseguiria evitar o despejo e a rescisão, quantas vezes quisesse, com o pagamento dos aluguéis atrasados. Ao locatário pode não ser interessante a manutenção de contrato que lhe causa tamanhos prejuízos e desgastes.

 

Sei que muitos trarão ao debate a função social do contrato, por isso não me parece razoável que qualquer atraso pudesse permitir o despejo e rescisão contratual, mas também não me parece ser a possibilidade do locatário fazer uso de tal direito quantas vezes bem entender.

 

6.)Lei 8245/91

Art. 62 – Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da constestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

(…)

III – autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV – não sendo complementado o deposito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

(…)

Parágrafo único – não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

 

Lei 12112/09

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

 

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

 

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

…………………………………………………………………………………

 

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

 

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

…………………………………………………………………………………

 

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.”

 

Comentário:O artigo 62 também recebeu substancial alteração, com a modificação do caput, dos incisos I, II, III e IV, além da alteração de seu parágrafo único.

O caput especifica melhor quais os créditos que ensejam a ação de despejo, com trâmite previsto em seus incisos e parágrafo único, que não mais se dá apenas por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, mas também de aluguel provisório e de diferenças de aluguéis.

A meu ver, o escopo do legislador é muito claro no sentido de que todo e qualquer crédito, relacionado ao contrato de locação, enseja o despejo nos termos previstos no aludido artigo.

 

A alteração do inciso I manteve a possibilidade de cumulação de pedidos, rescisão contratual e cobrança de aluguel e acessórios, detalhando o procedimento quanto ao fiador.

Trata-se, em verdade, de norma de caráter processual que adéqua o feito à cumulação objetiva e subjetiva de ações. Em verdade, tratam-se de duas ações (rescisão/despejo e cobrança) movida contra dois réus diversos (locatário e fiador), sendo certo que os pedidos contra um não são os mesmos contra o outro.

Daí a determinação da nova norma, no sentido de o locatário é citado para contestar a ação contra si movida, que engloba os dois pedidos, enquanto o fiador é citado para contestar a ação tão somente de cobrança.

O inciso II repitiu a previsão anterior, com o a inclusão do fiador no poder de evitar a rescisão contratual com o pagamento. Até para manter coerência com o que manifestei quanto ao inciso anterior, creio que o pagamento do fiador não pode ser interpretado como visando à manutenção do contrato de locação, mas tão somente o cumprimento da obrigação que lhe é imposta no contrato de fiança, que indiretamente acaba por beneficiar o locatário.

O inciso III manteve a possibilidade de que a purgação seja complementada pelo locatário, quando o locador alegar e demonstrar que a oferta não é integral, especificando que tal prazo inicia da ciência da parte, seja pessoalmente, seja por intermédio de seu patrono, através de comunicação processual a se efetivar tanto por carta, quanto por publicação no diário oficial.

 

Seguindo uma ordem lógica, o inciso IV prevê o prosseguimento do despejo pela diferença entre o valor depositado e o realmente devido, quando a parte intimada para complementar o depósito quedar-se inerte.

A alteração neste inciso foi de ordem semântica, pois a redação anterior poderia levar a errônea interpretação de que novo depósito parcial seria capaz de frustrar a continuação da ação, o que foi sepultado pela nova norma, que exige complemento integral.

A alteração do parágrafo único, a meu ver, há de ser festejada, visto que conforme já ventilado algures, o direito à purgação teve seu gozo limitado, pois o locatário não poderá efetivá-lo quando já o tiver feito nos 24(vinte e quatro) meses anteriores, enquanto a previsão anterior era de duas vezes nos últimos doze meses.

O que resta claro é que o legislador reconheceu que ao locador deixa de ser interessante manter um contrato de locação com quem é contumaz em atrasar o pagamento do aluguel, pois os prejuízos materiais nem sempre serão ressarcidos integralmente, somado ao fato de que o desgaste proveniente de quão tumultuado negócio jurídico é imaterial.

 

7.) Lei 8245/91

Art. 63 – Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

2. o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II III do art. 9º ou no § 2 do art. 46.

 

Lei 12112/09

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1o ……………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

Comentários: A alteração do caput do artigo 23 foi mais de adequação técnica que de conteúdo, destacando a expedição de mandado de despejo com prazo pra desocupação voluntária, destacando-se que o transcurso de tal prazo deve autorizar ao oficial de justiça o uso da força para tanto.

O parágrafo primeiro foi alterado em sua agora alínea b (antes era 2), para determinar que a diminuição do prazo mencionado, para quinze dias, deve se operar em qualquer das hipóteses previstas no art. 9º e não apenas as dos incisos I e II como outrora.

 

8.) Lei 8245/91

 

Art. 64 – Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II, IV do art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

 

Lei 12112/09

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

 

Comentários: Na linha adotada pelo legislador, que para uns é de prejudicar o locatário e pra mim é de distribuição de ônus, o artigo 64 aumentou as hipóteses em que necessária a caução para despejo provisório (na hipótese de liminar por exemplo) para todas as hipóteses do artigo 9º e não mais apenas alguns de seus incisos, ao mesmo passo que diminuiu o valor da caução, que antes era de 12 a 24 meses e agora é de 6 a 12 meses.

 

9.)
Lei 8245/91

Art. 68 – Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

II – ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

IV – na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juíz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária , designando, desde logo, audiência em continuação.

 

Lei 12112/09

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

Comentário: O artigo 68 foi outro que recebeu consideráveis alterações, desde seu caput, com alteração ainda em sue inciso II, IV e com a inclusão do V.

O caput alterou o rito em que será procedimentalizada a ação revisional, que outrora era no rito sumaríssimo e passou a ser operar no rito sumário. (art.275 CPC).

O inciso II foi alterado para atestar uma possibilidade que já era reconhecida pela doutrina e jurisprudência pátria, no sentido de que a ação revisional de aluguel pode ser intentada não apenas pelo locatário, mas também pelo locador, visto que a norma anterior mencionava tão somente a possibilidade do locatário.

Daí ser importante destacar que a determinação do inciso II, de que o aluguel provisório será fixado já no momento de designação da audiência de conciliação, com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário; não exige, como pode parecer em um primeiro momento, a manifestação de ambos, mas busca destacar apenas que qualquer deles pode fazer tal requerimento.

Tal raciocínio é depreendido de dois fatores: primeiro da leitura das alíneas do mesmo artigo, que preveem valores diversos de tal aluguel, dependendo de quem os haja requerido. O segundo fator é de ordem lógica, visto que no rito sumário a defesa o réu apenas ocorrerá na audiência de conciliação, sendo certo que seria determinação estéril a possibilidade de fixação do aluguel provisório, antes da realização da audiência, se a manifestação do réu fosse exigida.

Outrossim, como já dito, as alíneas do referido inciso criaram parâmetros diversos para situações diversas, ou seja, se o pedido partir do locador, o aluguel provisório não pode exceder 80% do requerido e se partir do locatário, não poderá ser inferior à 80% do aluguel vigente.

O inciso IV apresenta apenas uma adequação ao rito, pois como já dito, no rito sumário a defesa é apresentada na audiência de conciliação, devendo posteriormente ser realizada audiência de instrução onde serão produzidas as provas necessárias.

O inciso V, incluído pela norma, traz regra de direito processual importante, pois o inciso III criou a figura do pedido de revisão, que equiparado ao pedido de retratação, a priori não possui efeito suspensivo, o que permitiria a fluência do prazo de interposição de agravo contra a decisão que fixo aluguel provisório. A partir da nova previsão este incidente passou a interromper o prazo de recurso.

 

10.) Lei 8245/91

 

Art. 71 – Além dos demais requisitos exigidos no art.282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

 

 

Lei 12112/09:

 

Art. 71. ………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

 

 

Comentários: A alteração no artigo 71 limita-se ao seu inciso V e, especificamente, na exigência de que no contrato a renovar haja a indicação do fiador e mesmo que não haja substituição, seja apresentada a atual idoneidade financeira, visto que o decurso do tempo pode ter tornado a garantia nem tão garantida assim.

 

 

11.) Lei 8245/91

Art. 74 – Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

 

Lei 12112/09

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

 

Comentários: Não são poucas as passagens neste post em que me manifestei a favor das alterações que mitigam os prejuízos dos locadores, sendo certo que o presente artigo é mais uma prova do escopo do legislador neste sentido.

O absurdo da norma anterior é patente, pois o locador mesmo depois de provar que não estava obrigado a renovar o contrato de locação, precisava esperar 6(seis) meses para rever o imóvel, o que a meu ver é irrazoável. A diminuição do prazo era sem sombra de dúvida medida imperativa.